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住宅を売却するとき、残債が残らない場合を「アンダーローン」、残債が残る場合を「オーバーローン」と呼びます。ここでは、アンダーローンとオーバーローン、オーバーローンになった場合の選択肢などを解説します。
アンダーローンとは、住宅売却時に売却価格がローン残債よりも上回ることをさします。住宅を売却すればローン残債を完済しても資金が残りますから、問題はありません。
ただし、売却価格は手取り金額とは異なり、査定額がそのまま手に入るわけではないことを覚えておく必要があります。住宅の売却時には不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代、登記費用などがかかるため、売却代金からそれらの費用が差し引かれるのです。
おおまかではありますが、住宅売却時には上記の費用がかかります。たとえば住宅が1,000万円で売れた場合、45万円ほどの費用が差し引かれます。
オーバーローンとは、住宅売却をしてもローン残債が残ってしまうことをさします。売却価格よりもローンの残債額が大きく、家を売っても借金が残ってしまう…という状態ですね。
オーバーローンになると金融機関の担保設定（抵当権）が残るため、住宅の売却は難しくなります。
オーバーローンになってしまう場合、「お金を用意する」「任意売却をする」という選択肢があります。
たとえ住宅を売却してもローン残債が残るオーバーローンであった場合でも、残ってしまったローンの分の現金を用意できれば問題なく売却できます。たとえば貯金などから捻出したリ、親や親族に援助してもらう方法があるでしょう。
オーバーローンとなってしまううえ、ローン残債分の現金も用意できない…という場合は住宅を普通に売却することは難しくなってしまいますが、任意売却であれば売却が可能。ただし、任意売却をするためには「ローンの支払いを遅延・滞納している」などの条件があります。
任意売却とは債権者と債務者の間に不動産会社や弁護士などが入って交渉し、債権者（銀行などの金融機関）の合意を得て住宅を売却する方法です。
オーバーローンの場合でも住宅売却が可能ですが、「売却後に債務者が家などの担保がないまま残債を支払う」状態になるため、債権者にとってはリスクが高くなります。そのため、任意売却の際には経験豊富な会社や弁護士を選ぶ必要があります。
ここでは、アンダーローンやオーバーローンについて解説しました。住宅売却時にアンダーローンであれば売却代金からローン残債を支払っても手元にお金が残りますが、オーバーローンの場合は売却自体が難しくなってしまうこともあります。
オーバーローンなうえ不足分のお金を捻出することも難しい…という場合は、任意売却も検討してみましょう。
任意売却ではオーバーローンでも住宅を売却できるメリットがありますが、ローン残債は残るうえ信用情報にも影響があります。そのため、住宅売却によってアンダーローンになるのかオーバーローンになるのかをしっかり把握したうえで、任意売却についても慎重に検討するのがおすすめです。
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