執行官による現況調査が開始する（滞納10～12ヵ月）

執行官による現況調査とは

競売開始決定通知書が届いてから1ヶ月程度で裁判所から現況調査通知が届き、執行官による現況調査が行われます。

調査日時が指定され当日不在の場合は日程調整の手紙が届きますが、それを無視すると強制的に鍵が開けられ、調査が行われてしまいます。調査内容は、主に次の通りです。

• 自宅の状況についての聞き取り
• 室内・周辺環境の撮影
• 近隣への聞き込み

ネット上にも情報として住所や写真が公開されるため、周囲の人に知られてしまう可能性が高く、プライバシーが守られるとは言えません。

裁判所は、執行官による現況調査や不動産鑑定士による価格査定をもとに、競売価格を決定します。執行官は裁判所が任命しているので、債権者とは関係ありません。強引な取り立てや恫喝などは絶対に行われませんので、安心してください。

現況調査が行われた後は、約2～4か月後に基準価格と入札スケジュールの通知が来ます。それから一般公開→入札→開札→所有権移転→強制執行と進みます。強制執行となれば立ち退きを迫られ、居座っていても強制退去となります。 執行官が来てから競売の開札までは、およそ4～6ヶ月程度の時間があると考えてください。

競売にならないために、今取り組めること

任意売却をする

現況調査の通知には、債権者と示談のために交渉しても大丈夫であることが記載されています。ですから、執行官による現況調査が行われたこの段階でも、まだ任意売却をすることは可能です。

任意売却には早くても1～2ヶ月、だいたい3か月から6ヶ月ほどかかってしまいます。スムーズにいかなければ、これ以上の時間がかかってしまう場合もあるため、任意売却の期限が開札期日の前日であることを考えるとできるだけ早く動いた方が良いでしょう。 任意売却の手続きとしては、主に以下のものが挙げられます。

• 債権者との価格協議
• 販売開始
• 買主を見つける
• 引っ越し
• 代金受け取り、返済

ここまでの手続きを開札期日前日までに終えなければいけないのです。 任意売却をする際には、専門的な知識が必要となります。また、実績や経験が多い方があらゆる状況に対応できるため、任意売却を相談・依頼する際には任意売却専門の不動産会社や社団法人などを選択しましょう。競売についての相談は弁護士でも可能です。ただし、弁護士は法律の専門であり不動産売買の専門家ではないということに注意が必要です。

任意売却をすれば競売よりも高い価格で売却できる、引っ越し費用が出してもらえる、自分のスケジュールで引っ越しができるといったメリットがあるので、できるだけ早く相談してください。

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