自宅に住み続けられるリースバックのメリット・デメリット

リースバックとは売却後も自宅で生活し続けられるサービス

通常は任意売却した物件からは引っ越す必要がありますが、売却した家を買い取った業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も賃貸物件として自宅に住み続けることが出来ます。これが、リースバックです。

リースバックでは、将来的に自宅を再購入できる場合もあります。買い取り業者によりますが、リースバック後の買い戻し目安額は売却価格の1.1倍～1.3倍程度となり、リースバック契約時に買い戻しの条件について明記しておくことも可能です。

リースバックのメリットをおさらい

まとまった資金を調達できる

リースバックでは住宅の買い取り代金を一括して支払う業者も多くあり、まとまった現金が調達できるというメリットがあります。支払われた現金の用途は自由ですから、一時資金として活用可能です。

売却後も同じ家に住み続けられる

住宅を売却した後に賃貸契約をすることで、売却前と変わらない生活を送ることが出来ます。

支出が軽減できる可能性がある

所有者がリースバック業者になるため、固定資産税が不要となります。マンションの場合は管理費や修繕積立金の支払いが不要になることもあり、支出が軽減できる可能性があります。

毎月家賃を支払うのみとなるため、支出が一定額となり資金計画が立てやすいこともメリットです。

自宅所有に伴うリスクを回避できる

賃貸契約になるため、建物の損壊や災害被害のリスクについて運営会社が負うことになります。

知っておくべきリースバックのデメリット

家賃が発生する

賃貸物件となりますので、毎月の家賃が発生します。家賃を滞納すれば退去を余儀なくされる場合もあります。

売却価格は市場価格よりも低めになる

リースバックでは、取り扱い業者が家賃滞納リスクや買戻し契約による自由売買の成約を受けることで、売却価格が市場価格よりも低めになってしまいます。高く売却できても家賃が高くなってしまう場合もあります。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックはあくまでも賃貸契約となり、契約期間が2年など決まっているケースもあります。住み続けられる期間が限られてしまう場合がある点には注意が必要です。

リースバックで長期間自宅に住み続けたいのであれば、定期借家契約ではなく普通借家契約をする、普通借家契約ができるリースバック業者を探すなどしておくと安心です。

リースバックのトラブル事例

売買価格と家賃の問題

運営会社によっては、不動産の売買価格を適正価格から大きく下げてくるケースがあります。基本、市場価格の7割程度が妥当な売買価格です。逆に、リースバックの家賃は、売買価格と利回り、周辺の賃料で決まるため、売買価格を下手に下げると家賃が払えなくなる可能性があります。リースバックを活用するためには、売買価格と家賃の均衡がとれるように契約をすることが大切です。

運営会社の倒産

運営会社の経営状態が良くなく、倒産してしまう可能性もあります。運営会社が倒産してしまうと、賃借人に相談なく、不動産を売却されるケースも。そうなると新たな所有者とのリース契約を結ばなくてはいけなくなります。リースバックを利用する場合は、運営会社の与信状況もしっかり確認することが必要です。

親族間売買でもリースバックはできる？

賃貸契約として自宅に住み続けられることが魅力のリースバックですが、親族間売買によってリースバックを行うことも可能です。

ただし「相場価格で売却すること」と「ローンを全額返却できる金額」であることが重要です。親族間だからといって相場よりも低い価格で売却してしまうと、低廉譲渡とみなされて贈与税を課されたり、相続問題に発展することも。また、住宅ローンを残した売買は金融機関側が認めてくれないケースが多くあります。

そのため、親族間売買によるリースバックは難しいと考えられています。ただ、親族間売買でも融資してくれる金融機関を紹介してくれるなど上手く仲介してくれる会社もあります。

リースバックはあくまでも賃貸

リースバックを利用すれば、自宅を売却しても住み続けられることはできます。しかし、それはあくまでも「賃貸」として住み続けられるだけであり、毎月の家賃＝リース料の支払いは必須ですし、運営会社次第では契約ができずに家を出て行かなければいけない可能性もあります。

リースバックを利用する際には信頼できる業者に依頼することはもちろん、メリット・デメリットをしっかりと認識し、慎重に検討するようにしましょう。

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