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任意売却とは?

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任意売却とは、住宅ローンの「期限の利益」を喪失してしまった状況で、債権回収会社や保証会社に対して許可を得た上で、該当物件を売却をすることで返済をする方法です。任意売却を行うことで、自宅を競売にかけられる前にローン返済をすることが可能となります。

ここでは任意売却を検討する際に知っておくべき知識を紹介いたします。

競売と任意売却の違いは?

競売とは、不動産が強制的に売却される手続きです。借入先の金融会社が、抵当権に基づいて裁判所に申し立てを行います。

前述の通り、任意売却は、住宅ローンの返済が苦しくなった際に物件を売却することでローン残債を減らす方法です。債権者である金融機関の許可が必要ですが、強制的に売却されてしまう競売と違い、市場価格と近い価格で売却できる、残債は分割払いできるというメリットがあります。

任意売却にはどんな相談先がある?

任意売却の相談先として考えられる4つの選択肢「不動産会社」「社団法人」「弁護士」「司法書士」それぞれの特徴およびメリット・デメリットを紹介。自分にとって最適な任意売却の相談先を選ぶためのポイントも解説します。

任意売却の手続き・要件

任意売却は、住宅ローンの滞納者のすべてができるわけではありません。任意売却の要件と手続きの流れを確認し、相談先では任意売却が可能かどうかをはじめに確認します。次に、任意売却の準備について考えることが必要です。条件を満たしていない・期限までに同意が得られなかったという事態が起こらないようにしましょう。ここでは、任意売却の流れと手続きについて確認していきます。

任意売却後の残債務はどうする?

任意売却をすると住宅ローンの残債務がゼロになると考える方もいるかもしれませんが、そうとは限りません。 任意売却後の残債務とは、任意売却の売却金額がローン残高よりも少なかった際に発生するものです。任意売却後の残債務については、一括ではなく分割払いでの返済が出来るのが一般的です。

任意売却でかかる費用

任意売却では、仲介手数料や抵当権の抹消登記費用、滞納金などを物件の売却代金から配分できるようになっています。そのため「持ち出し費用がない」といわれており、残債は残りますが任意売却のために支払う費用はないケースがほとんど。ただ、引越し費用に関しては債権者次第といえるため、場合によっては引越し費用を用意する必要があるケースもあります。

リースバックのメリット・デメリット

売却した家を買い取った業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も賃貸物件として自宅に住み続けられるリースバック。将来的に自宅を再購入できる場合もあります。良いことばかりに聞こえるリースバックにも、やはりデメリットがあります。その良し悪しを考えた上で選択をしましょう。

任意売却ができない原因とその対処法

任意売却は住宅ローンの返済が困難な状況になった際の救済策ではありますが、債務者の状況によっては実施できないケースも存在ます。ここでは、任意売却を行う上で必須とされる「各所からの同意」「任意売却できる期限」といった条件をもとに、できないケースについて記載。任意売却ができない場合、どういった対応をすべきかも考察しています。

アンダーローン・オーバーローンとは

住宅を売却するとき、ローン残債が残るかどうかによってアンダーローンになる場合とオーバーローンになる場合があります。アンダーローンであれば問題なく住宅を売却できますが、オーバーローンになってしまう場合は住宅売却自体が難しくなることも。
オーバーローンになってしまった場合でも任意売却などの選択肢がありますが、まずは任意売却について知識を深め、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

任意売却で買い手がつかない場合の対処法

任意売却において避けたいのは、買い手が見つからないこと。買い手が見つからなければ競売になってしまいますから、何としても売ってしまいたいですよね。
そこで、任意売却で買い手がつかない場合の対処法を紹介します。スムーズかつ希望に近い任意売却を行えるよう、任意売却を依頼する前に対処法も確認しておくことで、円滑に手続きを進められるでしょう。

住宅ローンを滞納したときの対処法・相談先

住宅ローンを滞納したときの対処法は、住宅ローン滞納の原因でも異なり、それぞれのケースで最適な方法が存在。たとえば、金融機関と住宅ローンの返済計画を変更することや高度障害を負った場合の保険の活用なども考えられます。

不動産所有権を手放す必要があるときは、裁判所の競売より有利な任意売却を活用すると良いでしょう。

督促状と催告書の違い

住宅ローンなどの支払いが滞った時に金融機関(債権者)から送られてくる「督促状」。また、督促状を無視し続けていると「催告書」が届くことも。

督促状や催告書が送られてきた段階で支払いを済ませられれば良いのですが、なかには支払いが困難で払いたくても払えない…というケースもあるでしょう。その場合でも、無視をせず金融機関(債権者)に誠実な対応をとることが大切です。

任意売却で注意したい
悪徳業者

任意売却を請け負う業者の中には、不要な手数料を請求するなどして利益を得ようとする悪徳業者も混じっています。

騙されないためには企業の公式サイトや誘い文句への注意が必要ですが、一見信頼できそうな「一般社団法人」「NPO法人」にも注意しましょう。債権者から紹介された任意売却業者であれば安心できるはずです。

任意売却するとき
連帯保証人へどんな影響があるか

任意売却は連帯保証人がいてもできます。ただし、連帯保証人の同意が必要となるため、まず、連帯保証人へ誠実に現状を説明し、手続きを進めるようにしましょう。任意売却に債権者が同意、売却が成立しても、残債が残ってしまうことは多くあります。その場合には、連帯保証人も債務者と同様の返済義務が生じるため、事前にどうするか話し合っておくことが重要です。

不動産の
親子間売買について

不動産の親子間売買とは、親子の間で不動産売買契約を交わして、金銭を授受し、不動産の登記を変更することを言います。親がローンを払えなくなった場合に、子供に売却をすることで自宅に住み続けることができるようになります。一方で、金融機関の融資がおりにくいという大きな障壁もある等、メリット・デメリット、注意点について解説しています。

滋賀で任意売却の無料相談ができる
3つのおすすめ相談先
任意売却の相談先を選ぶ際、任意売却後も現在の家に住み続けたいのならばリースバックを得意とする地元の不動産会社、遠くへ引っ越したいのなら全国展開をしている社団法人への相談がおすすめです。また、すでに競売で落札されてしまった状況ならば、地元滋賀の弁護士へ相談すべきでしょう。
まずは滋賀県内にある任意売却の依頼先の中から、2021年4月時点で無料相談を受け付けており、なおかつそれぞれの希望・状況に合うおすすめの1社を紹介します。
POINT01
任意売却の後も
今の家に住み続けたい
任意売却無料相談窓口

滋賀で任意売却を専門に扱う不動産会社が運営する相談窓口です。地元企業ならではのスピード対応とリースバックへの取り組みを強みに、2021年4月時点で任意売却を20年以上扱ってきた実績があります。

相談方法:電話、LINE、相談フォーム

公式サイトから
任意売却の事例を見る

POINT02
任意売却の後は
遠くへ引っ越したい
全任協

任意売却が必要となった場合に専門家へ無料相談ができ、問題の解決に向けたアドバイスや救済措置をしてくれる、全国対応の非営利団体です。投資失敗による債務問題や不動産トラブルの相談も積極的に受け付けています。

相談方法:電話、LINE、メール

公式サイトから
任意売却の事例を見る

POINT03
【番外】
競売の落札通知が届いた
滋賀総合法律事務所

競売が開始・落札された状況ごとに対処方法が異なるため、オリジナルの解決策を提案し、問題解決に当たることをモットーとしている法律事務所です。他の法律事務所に相談しても解決しなかった案件も積極的に対応しています。

相談方法:電話

公式サイトから
任意売却の事例を見る

※任意売却の後も今の家に住み続けたい:滋賀に拠点を置く任意売却専門の不動産会社の中で唯一、任意売却の無料相談を行っており、尚且つ公式HPにリースバックの記載・事例掲載のあるものを選出。
※任意売却の後は遠くへ引っ越したい:掲載する社団法人の中で任意売却の無料相談を行っており、尚且つ全国規模で対応しているものを選出。
※競売の落札通知が届いた:任意売却関連の無料相談ができる弁護士事務所を選出。

3選 滋賀でおすすめの
任意売却の無料相談先
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