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任意売却は時間との勝負でもあります。債権者との交渉や物件の販売時間が関係するためです。ここでは、任意売却の手続きの流れとその準備について確認していきます。
任意売却を成功させるには、任意売却の流れを把握し必要な手続きを計画的に行うことが必要です。住宅ローンの滞納が発生し、任意売却を行うことを決めたら、債権者に任意売却を行うことを通知します。売却価格や住宅ローンの残額など、債権者と調整を行い、債権者から合意を得ることが必要です。その後、物件の販売先を探し、買い取り先を決定。売買代金の承諾・配分を調整して、契約を締結・引き渡しを行います。特に住宅ローンの滞納で任意売却を決めた場合は、任意売却の流れを理解し速やかに手続きを行うことが任意売却の成功につながるでしょう。
住宅ローン滞納で競売を避けるための方法である任意売却には要件があります。任意売却の要件は、同意が必要になる要件と物件や時間の要件に分けられます。
同意が必要になる要件には、①銀行等の債権者の合意、②連帯保証人の同意、③共有者の同意があります。この中で最も重要になるのが、①銀行等の債権者の合意です。債権額を大きく下回るような売却価格では、任意売却の合意は得られません。②、③の同意は主に住宅ローン滞納者の身内の問題になることが一般的です。
物件や時間の要件について見ていくと、①物件が差し押さえられていないこと、②市場価値のある物件であること、③一定額以上の管理費・修繕積立金の滞納がないこと、④売却時間が十分あることがあげられます。
①～③に関してはローン滞納物件の要件です。税の滞納などで差し押さえられている場合、物件そのものの市場価値が低い場合は、任意売却はできません。また、④に関しては、競売開始までに任意売却が成立している必要があります。
任意売却の際の準備は、任意売却の売却価格と住宅ローン残額を見極めるために、物件の価格査定が必要です。売却価格が住宅ローン残額より大幅に少ない場合は、債権者の合意が得られないこともあります。また、残った債務の返済可能性を検討し、自己破産をするかどうかも検討しましょう。
また、任意売却の売却額の配分額を決めることも重要です。任意売却の配分ルールはなく、利害関係者の合意で決めることになります。このとき注意が必要になるのが、複数から借り入れをしているケースにおける2番以降の抵当権者。任意売却の際は存在している全ての抵当権を抹消しなくてはいけないため、2番以降の抵当権者に抵当権抹消の同意を得る必要があります。
任意売却の売買契約書と通常の売買契約書はどう違うのか、また宅地建物取引業者との媒介契約について確認していきます。
一般的な不動産契約書と異なり、任意売却では売主が債務超過であることを売買契約書に盛り込むことが必要です。任意売却の売買契約書では、①一括決済、②違約金がないこと、③瑕疵担保責任を負わないこと、④公簿売買規定の責任を負わないこと、⑤白紙解約条項の設置などを特約として盛り込みます。
①から④に関しては、売主が債務超過状態であるため、買主に引き渡した後の補償ができないことを把握したうえで契約するという売買契約書に仕上げることが求められます。⑤に関しては、債権者の同意を得られず、抵当権の解除ができない場合に買主を保護するために白紙撤回をすることができる旨を記載することが必要です。
その他、動産撤去の買主負担など、任意売却に関わる細やかな条項を入れることで、双方が納得できる売買契約書に仕上がります。
不動産取引の媒介契約とは、売主が宅地建物取引業者に不動産の買主探しを依頼することです。この媒介契約は3種類あり、それぞれ使われるケースが異なります。
売主が、複数の宅地建物取引業者に買主を探すことを依頼するケースです。一番高値で買い取る買主を探すことができます。
売主が、特定の宅地建物取引業者に買主を探すことを依頼するケース。任意売却では専任媒介契約が一般的です。任意売却の手続きは、債権者との交渉も必要で、手続きが大変であるため、複数の宅地建物取引業者と同じようなやりとりを行うことが現実的に難しいことが理由として挙げられます。
売主が、依頼をした宅建業者の探し出した予定買主以外とは契約をできないケースです。専任媒介契約より絞り込んだ契約で、任意売却以外でも使われる契約形態です。
滋賀で任意売却を専門に扱う不動産会社が運営する相談窓口です。地元企業ならではのスピード対応とリースバックへの取り組みを強みに、2021年4月時点で任意売却を20年以上扱ってきた実績があります。
相談方法：電話、LINE、相談フォーム
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競売が開始・落札された状況ごとに対処方法が異なるため、オリジナルの解決策を提案し、問題解決に当たることをモットーとしている法律事務所です。他の法律事務所に相談しても解決しなかった案件も積極的に対応しています。
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