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任意売却ができない原因とその対処法

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任意売却ができないケースとは

住宅ローンの借入金が返済できなくなった際などに任意売却をすることになりますが、必ずしも任意売却ができるとは限りません。

各所からの同意が得られていない場合

任意売却を行うには債権者である金融機関から同意を得る必要がありますが、リスクを伴う任意売却を認めない金融機関もあり、その場合の任意売却は困難といえます。

ただし、任意売却による売却額が住宅ローンの残高を上回ることで完済できる状況になる、いわゆる「アンダーローン」の場合、金融機関が任意売却に同意してくれる可能性が高くなります。

また、住宅の共同名義人や連帯保証人の同意も必須条件であり、例えば共同名義人である配偶者とすでに離婚が成立している場合、交渉が難しくなるケースもあるようです。

住宅ローンを滞納していない場合

少し特殊なケースといえるかもしれませんが、順調に住宅ローンを返済していて特に滞納していない場合、すぐに任意売却を行うことはできません。

この場合、3~6ヶ月程度滞納を続けることで金融機関が任意売却を認める可能性がありますが、前述したように売却によって残債を返済できることを証明する必要があるといえるでしょう。

なお、誤解のないように補足しておきますが、住宅ローンの意図的な滞納を推奨するものではありません。

任意売却できる期限が過ぎている場合

住宅ローンを滞納し続けると、債権者である金融機関が財産の差し押さえを申し立てます。

裁判所によって差し押さえられた住宅は競売にかけられることになりますが、そのタイミングは住宅ローンの滞納が始まってから1年~1年半後といわれています。

そして競売の入札がはじまる日(開札日)の前日になると競売を止めることができなくなるため、任意売却が行えるのは開札日の2日目までということになりますが、開札直前に金融機関が任意売却に同意する可能性は極めて低いことから、実際の期限は差し押さえの強制執行が実施される前と考えるべきでしょう。

金融機関が任意売却を認めていない

金融機関からの督促に対する対応や任意売却の売却額と競売価格の比較などの理由で、金融機関が任意売却を認めない場合も存在しています。

任意売却は、債権者である金融機関の合意がなければ実施することはできません。金融機関の中には任意売却を認めない機関や競売のほうが高値で取引できると評価する機関もあります。

また、委託保証を使わない金融機関のプロパー融資の場合では、高値の売却にならない場合は競売を選択する傾向も強いです。

金融機関が任意売却を認めない原因の1つに、金融機関からの滞納督促に対して返答していないことがあげられます。金融機関からの滞納督促への対応には注意が必要です。

競売までに間に合わない

競売までに任意売却の手続きが完了していなければ、任意売却は成立しません。そのため、任意売却は競売手続き完了までの期間に、物件の買い手を探して、引き渡しまでの手続きを完了させることが必要です。

競売開始決定前に任意売却を開始した場合は、競売の申立が、3~6月程度猶予されます。その期間に競売が開始しても競売の開札までに任意売却の手続きが完了すれば、任意売却は成立します。 競売開始後に任意売却を開始した場合でも、競売と任意売却が並行して進み、競売開札までに任意売却の手続きが完了すれば、任意売却を行うことができます。

税金の滞納が多く差押え登記が抹消できない

税金の滞納で差押えられた場合は、任意売却の手続きを開始することができなくなっています。税金の滞納が続くと、行政機関は不動産や自動車などの差押えを実施します。不動産を差押えられた場合は、税金の差押えの登記を抹消しなければ、任意売却の手続きはできません。

行政機関から不動産の差押えの登記を受けた場合は、延滞税を納めることが必要です。行政機関と滞納・延滞した税金の納税について交渉し、不動産の差押えを解除してもらうことが必要です。

住宅ローン詐欺を行った

住宅ローン契約で偽装するなどの詐欺を行った場合は、任意売却の手続きに進むことは難しいでしょう。意識的であれ無意識的であれ、住宅ローンの詐欺を行ってしまった場合は、任意売却の手続きに債権者は応じてくれません。

住宅ローンの詐欺とは、収入を多く申告すること、自己資金を多く見せること、物件価格を高くすることなどがあります。こうした住宅ローンに係る偽装は、住宅ローンを組むときの大切な条件です。

その条件を偽り、結果的に住宅ローンが破綻したということは、債権者である金融機関は許容できません。そのため、住宅ローン滞納者の都合の良い任意売却の手続きに応じてくれないことがほとんどです。

その他のケース

任意売却による住宅の売却活動は一般的な売却と同じ方法で行われるため、物件の情報公開や希望者が内覧できる状態であることが必須ですが、なんらかの事情によりこれらができない場合、任意売却を行うことはできなくなります。

また、当然のことですが売買契約に際しては所有者の本人確認が必要なため、所有者の所在が不明な状態では任意売却はできません。

任意売却ができない場合の解決策

任意売却ができずに競売によって住宅が売却された場合、住宅ローンを完済できず自己破産しているケースがほとんどです。

そうならないためにも、返済が滞りそうだとわかった段階で金融機関に相談の上、返済方法の変更・スケジュールの調整や借り換えの実施といった別の返済方法を検討するか、もしくは住宅ローン問題を専門に扱う相談窓口にできるだけ早く連絡し、手遅れになる前にアドバイスを受けるようにしましょう。

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